Waar gebiedsontwikkeling 10 jaar geleden vooral draaide om groene thema’s en duurzaamheid, ligt de focus nu steeds vaker op gezondheid, sociale cohesie en zorgvuldige aansluiting op bestaande buurten en tussen woning en de eerste laag openbare ruimte. Gebiedsontwikkelaars BPD en Heijmans zien hun rol en die van partners veranderen en opgaven stapelen: dat vraagt om hulp bij beheer en prioritering.
Onderstaand artikel is ingekort voor Stadszaken. Deze staat in zijn volledige versie in vakblad Stedelijk Interieur. Interesse in meer van dit vakblad? Vraag een proefabonnement aan.
Wie de ontwikkelingen in de openbare ruimte volgt, ziet dat de rol van gebiedsontwikkelaars de afgelopen 10 tot 15 jaar sterk is veranderd. Waar voorheen waterberging, klimaatadaptatie en technische oplossingen als wadi’s en infiltratievoorzieningen centraal stonden, wordt nu steeds nadrukkelijker gekeken naar de impact op bewoners. Gezondheid, ontmoeting en welzijn zijn sleutelwoorden geworden. Dat blijkt uit twee gesprekken met Helma Born (BPD) en Lonneke Zuijdwijk (Heijmans).
‘Nu kijken we ook naar gezondheid en sociale verbinding. Meer groen in de wijk heeft directe voordelen voor bewoners. Dat besef is veel sterker geworden’, zegt Born. Zuijdwijk noemt in haar gesprek ook die verschuiving: ‘Duurzaamheid zit al lang in ons DNA. Maar welzijn is echt een nieuw thema dat we expliciet benoemen. Het gaat niet alleen om stenen, maar om de vraag: draagt de wijk bij aan het welzijn van mensen?’
Woning staat in de wijk
Beide gebiedsontwikkelaars benadrukken de verbinding tussen woning, openbare ruimte en omliggende buurten. Het gaat niet meer om losse projecten, maar om een gebiedsgerichte benadering. ‘Een nieuwe wijk moet zorgvuldig aansluiten op de omgeving eromheen’, zegt Born. ‘Denk aan goede routes voor langzaam verkeer of verlichte verbindingen. Die basis moet kloppen, want pas dan ontstaat ruimte voor ontmoeting.’
Die ontmoeting speelt zich volgens beide directeuren vaak af in de overgangszone, net voorbij de voordeur. Niet de grote pleinen en parken, maar de semipublieke ruimtes zijn cruciaal. ‘Juist die overgangszones zijn belangrijk’, zegt Zuijdwijk. ‘Daarom ontwikkelen we bijvoorbeeld woningen met een veranda. Vanuit de eigen ruimte kun je uitreiken naar het openbaar gebied. Hetzelfde geldt voor bredere galerijen bij appartementen: die bieden ruimte om elkaar even te groeten.’
Volgens Born experimenteren ontwikkelaars ook met collectieve buitenruimtes: ‘Soms krijgt een woning geen eigen tuin, maar staat die woning met de voeten in gedeelde openbare ruimte, zoals bij het nieuwbouwproject Crailo in Hilversum. Dit is niet gebruikelijk in Nederland en het is even wennen, maar het bevordert ontmoeting en betrokkenheid.’
Van duurzaamheid naar welzijn
Dat duurzaamheid inmiddels vanzelfsprekend is geworden, betekent niet dat het thema minder belangrijk is. Het vormt juist de basis waarop nieuwe prioriteiten als welzijn en sociale cohesie worden toegevoegd. ‘We weten allemaal dat een groene omgeving gezond is’, zegt Zuijdwijk. ‘Maar we willen nu expliciet bijdragen aan welzijn. Dat betekent nadenken over ontmoeting, eenzaamheid en beweging. Dat is wetenschappelijk bewezen van groot belang.’
Heijmans werkt met een impactanalyse als startpunt van gebiedsontwikkeling: ‘We willen een wijk kennen als onze broekzak. Welke partners zijn er, wat speelt er, welke problemen of juist kansen liggen er? Op basis daarvan maken we keuzes en kijken we welke ingrepen bewezen effectief zijn.’
In sommige projecten wordt bijvoorbeeld een buurtcoach ingezet. Ook Born ziet dat gezondheid en welzijn een grotere rol spelen: ‘We proberen mensen letterlijk in beweging te brengen door logische looproutes van de auto of ov naar de woning, plekken voor ontmoeting voor ouderen en speelvoorzieningen voor gezinnen met kinderen. Zo is er bij De Mix in Utrecht Overvecht een buurtvader die helpt met het repareren van de fiets, en nog veel belangrijker, die ook bewoners persoonlijk te woord staat.’
Samen verantwoordelijkheid nemen
Een belangrijke uitdaging is de vraag wie verantwoordelijk is voor beheer en onderhoud. Vergroening en sociale interventies kosten geld, en niet alle lasten kunnen bij de ontwikkelaar worden neergelegd. ‘Je kunt niet alles stapelen’, zegt Born. ‘Met twee derde betaalbare woningen kun je niet alle wensen – hoe belangrijk ook – als gebiedsontwikkelaar financieren. We moeten keuzes maken: waar leggen we de accenten? Het zou helpen als in sommige gevallen gemeenten daarover meer duidelijkheid geven en we samen vervolgens kijken wie welke verantwoordelijkheid kan nemen. Gelukkig komen we daar op de meeste plekken vaak samen prima uit.’
Zuijdwijk deelt die oproep: ‘Dit zijn geen solitaire thema’s. Het komt samen in de wijk en je kunt het niet alleen. Dus moeten we veel meer integraal samenwerken: ontwikkelaars, gemeenten, corporaties en bewoners. Anders blijven we in silo’s denken.’
Toekomstvragen
Voor de komende jaren zien beide partijen nog grote opgaven. De vergrijzing, de groeiende zorgvraag en de behoefte aan betaalbare woningen zetten druk op gebiedsontwikkeling. ‘We weten dat ouderen vaker alleen wonen en eenzaamheid ervaren’, zegt Zuijdwijk. ‘Het helpt niet alleen de bewoners, maar verlaagt ook maatschappelijke kosten, bijvoorbeeld in de zorg. Door de inrichting slim te doen, kunnen we dat deels opvangen.’
Born wijst op de financieringsvraagstukken: ‘We moeten durven kiezen. Je kunt misschien niet overal een negen scoren. Soms is de verbinding voor langzaam verkeer belangrijker dan extra bomen.’ Meer gesprek hierover in de politiek en daarbuiten is van belang, zegt ze.