Vogels op het balkon, bomen tot aan het raam, en bewoners die samen het landschap beheren. In Zeist is de vernieuwing van Kerckebosch afgerond: een wijk midden in het bos, met ruimte voor diversiteit én natuur. De evaluatie van Platform31 laat zien wat werkt en waar het schuurt.
‘Kerckebosch laat zien dat het wél kan: bouwen met kwaliteit, met oog voor groen én voor mensen’, zegt wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling Angèle Welting. ‘Het is een wijk voor iedereen geworden. Dat is een enorme prestatie, waar we trots op mogen zijn. De lessen die we hieruit trekken, nemen we mee naar andere projecten in Zeist.’
Wat opvalt in de evaluatie: de wijk is niet om de natuur heen gebouwd, maar vanuit het landschap opgezet. Dat vroeg om creativiteit, doorzettingsvermogen en een andere manier van werken.
De Wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) speelde daarbij een centrale rol als uitvoerende organisatie. Ook bewoners kregen een actieve plek. ‘De natuur staat voor mijn deur’, vertelt Margreet Hulsmann, bewoner van het eerste uur. ‘Op mijn balkon zitten dieren, vlak voor het raam staat de eerste de beste boom.’
De herontwikkeling leverde een gevarieerd woningaanbod op. In totaal zijn 995 woningen gerealiseerd: 383 nieuwe sociale huurwoningen, 74 gerenoveerde sociale huurwoningen, 110 zorgwoningen en 312 vrije sector koopwoningen. Daarnaast zijn er 58 vrije kavels uitgegeven voor zelfbouw. Door deze mix wonen in Kerckebosch huishoudens van verschillende leeftijden en inkomens.
Ook de fysieke en sociale infrastructuur kreeg aandacht. Voorzieningen als Het Binnenbos, de brede school en een gedeeld speelplein dragen bij aan de levendigheid van de wijk. Volgens de Leefbaarometer (2022) scoort Kerckebosch inmiddels ‘goed’, vooral op voorzieningen, sociale samenhang en de kwaliteit van de fysieke omgeving.
Kwetsbaarheden
Toch kent de wijk ook kwetsbaarheden. Door stijgende woningprijzen komt het evenwicht tussen koop en huur onder druk. Vooral middeninkomens vinden steeds moeilijker betaalbare woonruimte. Het aanbod in het middensegment is beperkt en wordt niet vanzelfsprekend aangevuld binnen de bestaande woningvoorraad.
Het aandeel sociale huur ligt lager dan oorspronkelijk voorzien in het masterplan. Ook vergt de hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte blijvend beheer en goede afstemming op gebruik. De WOM wordt begin 2025 opgeheven. Taken worden dan overgedragen aan de gemeente, woningcorporatie en wijkvereniging.
De aanpak in Kerckebosch levert meerdere lessen op voor toekomstige gebiedsontwikkelingen:
- Natuurstructuur leidend
De wijk is opgebouwd uit zes woonclusters met daartussen groene zones die aansluiten op het omliggende landschap. De openbare ruimte is open van opzet en nodigt uit tot ontmoeting. Bewoners beheren delen van het groen samen met Stichting Utrechts Landschap. - Organisch ontwikkelen
Na de financiële crisis lieten gemeente en woningcorporatie het oorspronkelijke woningbouwprogramma los. De wijk werd gefaseerd ontwikkeld, per locatie afgestemd op de marktvraag. Zo ontstond ruimte voor verschillende woningtypen, waaronder vrije kavels, sociale huur en zorgwoningen. - Slagvaardige projectorganisatie
De WOM kreeg mandaat om zelfstandig te opereren binnen de afgesproken kaders. Daardoor kon sneller worden geschakeld. Ook de nauwe samenwerking met bewoners, ontwikkelaars en welzijnspartijen liep via deze centrale organisatie. - Samenwerking in BV-vorm
De WOM was een gezamenlijke BV van gemeente en corporatie, elk met 50 procent zeggenschap. Deze opzet maakte flexibele besluitvorming mogelijk, buiten de dagelijkse politieke dynamiek. Tegelijkertijd betekende dit ook dat de gemeenteraad beperkt invloed had. De evaluatie noemt dit een kwetsbaar punt: in andere projecten kan de democratische controle onder druk komen te staan als de randvoorwaarden niet goed zijn geborgd. - Serieuze bewonersrol
Inzet op communicatie, participatie en sociaal programma werd vanaf de start verankerd. Oorspronkelijke bewoners kregen terugkeergarantie en bewonersinitiatieven kregen structureel ondersteuning. Voorzieningen als het Binnenbos en de Campus vervullen een belangrijke sociale functie.
De evaluatie wijst daarnaast op het belang van robuuste governance, borging van middenhuur en blijvende betrokkenheid van bewoners bij beheer en programmering. Deze aandachtspunten staan centraal in de lessen die de gemeente Zeist meeneemt naar andere projecten.