Op Landgoed Wickevoort in Cruquius, een dorpskern in gemeente Haarlemmermeer, groeit een wijk waar wonen, zorg en samenleven samenkomen. De stadsboerderij vormt daarbij het kloppend hart. Samen met een actieve community manager en een stevige beheervereniging zorgt de boerderij voor ontmoeting tussen nieuwe bewoners en buren van zorginstelling SEIN. Gebiedsontwikkelaar AM toont hier hoe sociale impact structureel onderdeel kan zijn van een nieuwe woonwijk.
Wickevoort ligt op het terrein van zorginstelling SEIN. De zorginstelling voor mensen met epilepsie besloot begin jaren 2000 haar terrein in Heemstede compacter en veiliger in te richten. SEIN bouwde nieuwe onderkomens en moderne zorglocaties. De oude, verouderde gebouwen werden vervolgens gesloopt.
Op die plek ontstond zo ruimte voor een forse woonwijk. Na een eerdere poging het terrein zelf te ontwikkelen, werd een tender uitgeschreven. Die werd in 2014 gewonnen door AM, onder meer omdat de gebiedsontwikkelaar een sociale, hechte wijk voor ogen had.
Sociale verbinding staat daarin centraal, via ruimtelijke keuzes én een reeks sociale en programmatische maatregelen. ‘Bij de start hebben we met stakeholders een DNA met vier kernwaarden geformuleerd. Gemeenschapsvorming is er daar een van én een heel belangrijke, vinden wij’, zegt Geer Karman, gebiedsontwikkelaar bij AM. ’Daar hebben we vanaf het begin bewust invulling aan gegeven.’
‘Gemeenschapsvorming is er daar een van én een heel belangrijke.’
De 860 woningen, waarvan 30 procent sociale huur, worden in samenwerking met corporatie Eigen Haard, SEIN en investeerder Spoorwegpensioenfonds door BAM en KBK bouwgroep verspreid over het terrein gebouwd. ‘We willen een inclusieve wijk’, zegt Karman.
Sturen op sociale impact
Stadssocioloog Dylhan Groenendijk zegt dat AM bij Wickevoort expliciet stuurt op sociale impact. ‘De gebouwde omgeving heeft veel invloed op welzijn. Met het ontwerp en programma kun je bijdragen aan netwerkbehoud, doorstroming en sociale cohesie’, zegt hij.
Voor sociale cohesie is een mate van homogeniteit vereist, zegt Groenendijk. ‘Het is goed als je bepaalde woningtypes bij elkaar clustert en die weer laat overlopen in andere woningtypologieën die daarop lijken. Dan is er de vraag: welk type woningen heb je nodig in een wijk? Hoe cluster je die? Hoe positioneer je ze naast elkaar, en hoe ga je om met voorzieningen — zowel maatschappelijk als commercieel?’
‘Aan de niet-fysieke kant spelen participatie en placemaking een belangrijke rol. Hoe zorg je voor eigenaarschap en betrokkenheid van bewoners bij hun omgeving? Hoe kan placemaking zorgen voor een betekenisvolle plek? Hoe creëer je samen een fijne wijk? Dat is ook waar wij hier aan werken: een onderbouwde ontwikkeling waarin we samen een prettige leefomgeving realiseren.’
‘Hoe creëer je samen een fijne wijk? Dat is ook waar wij aan werken: een onderbouwde ontwikkeling waarin we samen een prettige leefomgeving realiseren.’
Op basis van dit soort vragen ontwikkelde Groenendijk voor AM een integrale aanpak met vier pijlers: ontwerp, programma, participatie & placemaking, en community & engagement. ‘We ontwerpen plekken voor ontmoeting, kiezen voorzieningen die verbinding stimuleren, begeleiden participatie en zorgen voor blijvende betrokkenheid.’
De vier pijlers krijgen ieder een eigen vertaling in Wickevoort. Bij ontwerp ligt de nadruk op openheid: er zijn geen hekken tussen SEIN en de wijk, en ontmoetingsplekken liggen centraal en toegankelijk. Bewoners hebben wel een eigen tuin.
‘In het programma wordt gestuurd op continuïteit en netwerkbehoud, met woningtypes die bewoners in staat stellen in de wijk te blijven als hun levensfase verandert. Participatie is kleinschalig en laagdrempelig georganiseerd.’
De pijler community & engagement komt tot uiting in het langdurig begeleiden van de wijkorganisatie via een Wickevoort-app met communitymanager, inclusief juridische borging via een beheervereniging en overdrachtsstructuren. De gemeente Haarlemmermeer gaf op sociaal vlak geen actieve sturing. ‘De gemeente werkt met uitnodigingsplanologie en stelde vooral kaders op voor woningbouw’, zegt Karman. Het was dus aan AM om die pijler zelf in te vullen.
De Wickevoort-app is daar een goed voorbeeld van. Kopers krijgen bij de notaris direct toegang tot de mobiele applicatie die AM met zijn partners heeft laten ontwikkelen. Daarin vormen de toekomstige bewoners groepen per deelplan, delen ze informatie en vragen ze hulp.
‘Het helpt enorm dat mensen elkaar al leren kennen voordat ze er wonen’, aldus Groenendijk. ‘De adoptiegraad van de app ligt op 97 procent. Het is een soort digitaal dorpsplein waar ook mededelingen van aannemers en de community manager verschijnen.’
Beheervereniging en community manager
Kopers krijgen niet alleen toegang tot de app. Ze worden verplicht lid van de beheervereniging van de wijk. Lidmaatschap van de vereniging is contractueel vastgelegd in koopakten, inclusief een kettingbeding, zodat ook nieuwe bewoners automatisch lid worden.
‘Zo waarborgen we middelen voor beheer en gemeenschapsactiviteiten’, zegt Karman. ‘Iedereen betaalt hetzelfde, ongeacht woningtype. Dat zorgt voor gelijkwaardigheid.’
Het oprichten van de vereniging vergde een langdurig juridisch traject. ‘We hebben twee jaar intensief overlegd met juristen van AM, Eigen Haard en het Spoorwegpensioenfonds’, aldus Karman. Omdat de huurders van Eigen Haard geen eigenaren zijn, hebben ze een vertegenwoordiger van Eigen Haard met stemrecht in de algemene ledenvergadering. ‘Die neemt dan wel meerdere huurders mee, zodat hun stem wordt gehoord.’
De vereniging heeft een community-manager in dienst, die activiteiten organiseert, het contact met bewoners onderhoudt, en de app beheert. ‘We zijn begonnen met een externe manager, maar inmiddels heeft een bewoner het overgenomen’, vertelt Groenendijk. ‘Dat is precies wat je wilt: eigenaarschap in de wijk.’
Boerderij als plek voor ontmoeting
De stadsboerderij, gerealiseerd in 2017, speelt daarbij een bijzondere rol. Deze was onderdeel van de tender van AM. ‘We zagen dat het circulaire systeem op het terrein niet goed werkte. Zo was er een manege met paardenmest. En even verderop zat een champignonkwekerij, met een vraag naar mest. Alleen, die vonden elkaar niet. Toen ontstond het idee om een boerderij te ontwikkelen met mestverwerking, educatie en buurtfuncties’, licht de gebiedsontwikkelaar toe.
De boerderij, gerund door broer en zus Martin en Ada, verkoopt lokale producten. Nieuwe bewoners ontvangen een strippenkaart van AM om kennis te maken met het aanbod van de boerderij. ‘Het is geen commerciële operatie, maar een identiteitsdrager van Wickevoort’, stelt Groenendijk. ‘Mensen komen hier wonen omdat de boerderij er is.’
De boerderij werd bovendien ingezet voor die pijler placemaking, ruim vóór de eerste woningen klaar waren. ‘Omdat het terrein open was, konden mensen uit de omgeving al kennismaken met het gebied via de boerderij’, zegt Karman.
De boerderij faciliteert ook integratie met de buren van SEIN. Cliënten werken mee op het land en bij activiteiten. ‘Het is een vorm van omgekeerde integratie. Er is geen hek tussen SEIN en Wickevoort. Er zijn wandelroutes en gedeelde speelplekken. Op de boerderij komen beide werelden letterlijk samen’, aldus Karman.
Initiatief en flexibiliteit
Bewoners kunnen gebruikmaken van gedeelde voorzieningen, zoals een sportcontainer, gereedschapscontainer, pakketpunt en autodeelconcept. Alles wordt beheerd door bewonerscommissies vanuit de beheervereniging. Daarnaast ontstonden inmiddels tal van informele groepen tussen de nieuwe bewoners: van een hondenuitlaatgroep tot visgroep en oppasnetwerk.
‘Vanuit AM helpen we met de opstart, maar bewoners pakken het daarna zelf op’, zegt Groenendijk. ‘Soms moeten we aanjagen, zoals bij het plaatsen van een sportcontainer voor oudere kinderen.’ De locatie was lange tijd een vraagteken. Inmiddels is een geschikte plaats voor de container gevonden. ‘Dat kostte tijd, maar levert een plek op die echt wordt gebruikt.’
Met het oog op de toekomst staat ook het beheer van de wijk na 2030 op de agenda bij de gebiedsontwikkelaar. Vanaf dat moment draagt AM de verantwoordelijkheid voor onder meer de app en de community faciliteiten volledig over aan de beheervereniging. Dat vraagt om voorbereiding, overdracht van kennis en het inbedden van processen.
‘We bereiden dit gefaseerd voor’, zegt Karman. ‘De bewonersorganisatie moet straks zelf keuzes maken over bijvoorbeeld beheer, inzet van budgetten en de rol van de community manager. AM blijft tot die tijd betrokken om die overgang soepel te laten verlopen.’
Goede communicatie is daarbij cruciaal, benadrukt Groenendijk. ‘Met verschillende aannemers, bewoners in diverse fasen en kwetsbare groepen van SEIN moet je verwachtingen goed managen. Eén aanspreekpunt en duidelijke kanalen zijn essentieel.’
Een ander aspect is flexibiliteit, zegt Karman. Open staan voor nieuwe ontwikkelingen, zowel in het programma als in de bouw. ‘De eerste fase woningen zijn bijvoorbeeld uit baksteen opgetrokken. Inmiddels bouwen we de huizen van hout. Ook dat heeft impact op het welzijn van mensen. Je ruikt het al als je een nieuwe woning binnenkomt.’
Dylhan Groenendijk besluit: ‘Ik werk als socioloog bij een beursgenoteerde ontwikkelaar. Dat is niet vanzelfsprekend bij een commerciële ontwikkelaar. Maar AM laat zien dat het kan: bouwen aan buurten waar mensen zich echt thuis voelen.’