Gezonde gebiedsontwikkeling onrendabel? Dat hoeft niet, volgens adviesbureau Rebel. ‘Zoek naar opgaven in de omgeving, vind investeringspartners en borg die opgaven in je gebied’, klonk donderdag op het Jaarcongres Stedelijke Transformatie. ‘Haal rendement uit de lange termijn én kijk zorgvuldig naar beschikbare subsidies.’
Auteur: Joren Bassant (Stadszaken.nl)
Veel gebiedsontwikkelingen kampen met een onrendabele top, stelt kennisplatform Platform31, organisator van het congres in Zaandam. Die onrendabele top kan ontstaan door gestegen bouwkosten, hoge parkeervereisten of een groot aandeel betaalbare woningen.
Ook onderdelen die bijdragen aan de gezondheid van een gebied kunnen drukken op de opbrengsten, aldus Steven Hamming, adviseur bij Rebel. ‘Denk aan voorzieningen, die minder opleveren dan woningen, of bijvoorbeeld het moeten uitplaatsen van een asfaltcentrale om gezondheidsredenen’, zegt hij.
‘Het belangrijkste bij een onrendabele top is om niet verder de put in te graven, maar om erbovenuit te stijgen en verbindingen te gaan leggen’
Daardoor komt de haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling onder druk te staan en is het moeilijk om onderdelen die gezondheid stimuleren in het plan te houden. Het gaat dan om onder meer ontmoetingsplekken, parken, sportvoorzieningen, gezondheidscentra of groenblauwe verbindingen.
Aan welke knoppen kun je draaien om de onrendabele top te verkleinen – of zelfs te voorkomen?
‘Het belangrijkste bij een onrendabele top is om niet verder de put in te graven, maar om erbovenuit te stijgen en verbindingen te gaan leggen’, zei Hammings collega adviseur Damo Holt. ‘Ga niet alleen maar optimaliseren totdat je haalbaarheid vindt, maar ga ook op zoek naar investeringen vanuit andere partners.’
Dat is mogelijk door regionale opgaven in beeld te brengen, en te bedenken hoe jouw gebiedsontwikkeling daaraan kan bijdragen. ‘Waar zijn waterschappen, bedrijven of zorgpartijen naar op zoek?’, hield Holt zijn gehoor voor.
‘Presenteer ze niet de rekening van een goed doordachte gebiedsontwikkeling, maar beredeneer wat ze kunnen bijdragen vanuit hun doelstellingen: dat maakt een investering voor hen ook uitlegbaar.’
Door invulling hieraan te geven in je gebiedsontwikkeling, zoals door het toevoegen van wijk- of zorgcentra, wordt het mogelijk om investeerders aan te trekken die mee willen doen in het gebied.
Dat is mogelijk door regionale opgaven in beeld te brengen, en te bedenken hoe jouw gebiedsontwikkeling daaraan kan bijdragen
‘Herken elkaars opgaven en vorm investeringscoalities. Door zo samen te werken wordt een gebiedsontwikkeling haalbaar zonder in te leveren op de kwaliteit’, aldus Holt.
Daarbij is een tekort in de grondexplotatie niet zo erg als het lijkt, tipte Hamming. ‘Dat komt doordat de winst van een gezonde omgeving zich pas terugverdient op de lange termijn. Bovendien kun je door je gebiedsontwikkeling belangrijke maatschappelijke doelen bereiken en daarmee voeg je veel waarde toe voor je inwoners.’
Gebiedsontwikkeling in de moderne tijd vraagt dan ook om langetermijninvesteren. ‘Door meer te investeren bij de bouwfase – zoals in klimaatadaptatie, collectieve energiesystemen en collectieve voorzieningen – dalen de kosten tijdens de latere gebruiksfase – zoals energie, waterbeheer, zorgkosten.’
Meer subsidies mogelijk
‘Kijk goed naar beschikbare subsidies en hoe die van toepassing kunnen zijn binnen je gebied’, tipte Damo Holt. Momenteel heeft het Rijk hier 5 miljard (woningbouw) en 2,5 miljard (infra) voor begroot. ‘Deze kun je op de juiste manier ook voor groen, water en natuur aanspreken.’
De Realisatiestimulans en Woningbouwimpuls zijn voor veel gebiedsontwikkelingen beschikbaar. Ook de koppelingen met functies en infra die het gebied overstijgen, kunnen in aanmerking komen voor zulke subsidies.
Gemeenten kunnen, in het geval zij eigenaar zijn van de grond, ook beter omgaan met de grond om de kosten te verlagen, adviseerde Hamming. ‘Zoals door het invoeren van erfpacht om aanvangskosten voor ontwikkelaars te verlagen, door actief gronden aan te kopen om grondspeculatie te voorkomen, of door te verevenen.’
In gesprek
Wat een gebied ‘gezond’ maakt varieert overigens per gebied en is lastig meetbaar. Op fysiek vlak gaat het om luchtkwaliteit, beweegstimulans of hittestress. Maar ook sociale factoren zijn van belang, zoals ontmoeting, gemeenschap en zelfontplooiing.
‘Probeer concreet te maken welke doelen omtrent gezondheid je wil halen binnen je gebiedsontwikkeling’, zei Hamming. Toch is dit niet altijd haalbaar en blijft gezondheid soms abstract. ‘Ga daarom vooral in gesprek met de mensen’, vulde Holt aan. ‘Begrijp wat speelt en welke gezondheidsfactoren iets “opleveren voor je gebied”.’