Vergroening, circulariteit en duurzaamheid zijn niet meer weg te denken in Nederlandse gebiedsontwikkeling. Gebiedsontwikkelaars willen social impact dezelfde plek geven. Maar hoe maak je dat meetbaar? ‘Er ontbreekt nog een gemeenschappelijke taal.’
‘Het ontbreken van zo’n taal, waarmee de impact van ontwikkelkeuzes cijfermatig kan worden afgewogen, zorgt ervoor dat de sociale waarde van gebieds- en projectontwikkeling een punt van veel discussie blijft’, zegt Joost van der Zon, CEO van databedrijf OpenRed.
‘Zonder een gedeelde taal blijven discussies eindeloos en alternatieve financieringsvormen onbenut. Het koppelen van sociale waarde aan data is de sleutel tot verandering.’
Daarbij komt, dat de EU grote ondernemingen verplicht om via de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) in hun bestuursverslag te rapporteren over hun impact, onder meer op sociale aspecten.
Van der Zon bracht daarom ontwikkelaars, beleggers, gemeenten en maatschappelijke instellingen samen om dit vraagstuk te bespreken. Want social impact wordt al op veel plekken toegepast.
Social impact vast onderdeel ontwikkelaars
Ontwikkelaars zoals Heijmans, VanWonen en BPD maken social impact een vast onderdeel van hun projecten. Elke aanpak is uniek en afgestemd op de lokale context, wat een gedeelde taal ingewikkelder maakt.
Bovendien zorgt een nieuwe aanpak bij ieder project ervoor dat geen routine ontstaat in de bepaling van sociale waarde van projectplannen.
Zo werkt VanWonen aan ‘paarse zones’: – een verwijzing naar blue zones waar mensen gezond een oude leeftijd bereiken. Voor VanWonen betekent dit inclusieve wijken waar bewoners naar elkaar omkijken en zich thuis voelen in een omgeving die stimuleert tot bewegen en ontmoeten.
De Zwolse gebiedsontwikkelaar heeft in Deventer net appartementencomplex Park Nova opgeleverd waar de bewoners niet alleen beschikken over een levensloopbestendige woning en een eigen balkon, maar ook een gezamenlijk daktuin delen.
Of neem het project De Meeuwen in Groningen, in een stedelijke omgeving is daar een grote groene een autovrije zone gerealiseerd.
Of neem het project De Meeuwen in Groningen, in een stedelijke omgeving is daar een grote groene een autovrije zone gerealiseerd. Een ander project in Groningen is gebiedsontwikkeling Ebbingekwartier, waar het Ebbingehof is gebouwd: een kleinschalig en duurzaam woongebouw voor vijftigplussers. Het is tot stand gekomen op initiatief van senioren die met gelijkgestemden willen samenwonen.
BPD en AM Gebiedsontwikkeling hebben weer andere benaderingen. Voor de Wielewaal in Rotterdam huurde BPD een kwartiermaker in. Zij heeft als opdracht de gemeenschapszin aan te jagen. Voor de ervaren kwartiermaker was het de eerste keer dat ze werd ingehuurd door een gebiedsontwikkelaar.
Groen blijkt ook voor BPD een goede manier om bewoners met elkaar in contact te brengen. Het World Food Center in Ede brengt natuur en stad samen. Op een voormalig militair terrein komen achthonderd woningen waar het boslandschap door heen loopt.
Privé- en openbaar terrein vloeien in elkaar over en in de gemeenschappelijke tuinen staan picknicktafels, fruitbomen en een schuurtje voor tuingereedschap. De woningen zijn zo ontworpen dat schuttingen achterwege blijven.
Woningen rond hofje
In de Nieuwe Haven (Delft) richt AM zich op inclusieve buurten, met woningen voor starters, gezinnen en sociale huurders. Het doel is wonen en werken in een buurt te combineren, met ontmoetingen in een park in het hart van de buurt. Verder wil AM daar woningen rond een hofje realiseren.
.jpg)
In Maanwijk in Leusden combineert Heijmans gedeelde tuinen, glazen deuren, hofjes, een buurtkamer en wandelpaden. Deze voorzieningen zijn ontworpen om fysieke en sociale duurzaamheid samen te brengen.
Bewoners worden gestimuleerd elkaar te ontmoeten en gezamenlijke activiteiten te ondernemen, wat de sociale banden in de buurt zou moeten versterken. Het is volgens Heijmans een blauwdruk voor verbinding.
Rol beleggers en gemeenten
Niet alleen bij gebiedsontwikkelaars staat social impact hoog op de agenda. Beleggers zoals Bouwinvest en Amvest nemen social impact eveneens serieus. En ook daar is het effect van de initiatieven belangrijk.
Bouwinvest meet in Little C in Rotterdam hoe bewoners gebruikmaken van gedeelde voorzieningen. Amvest won in die stad met het project Startmotor, met 566 startersappartementen en faciliteiten voor jongeren, de prijs van BNA (Branchevereniging Nederlandse Architectenbureaus) voor ‘meest stimulerende omgeving’.
In Arnhem werkt Amvest aan de ontwikkeling van De Hes, een woonwerkproject midden in de natuur, waar ook publieke ontmoetingsfuncties in zijn voorzien en ruimte is voor kunst, horeca en zorg.
Voor ontwikkelaars draait social impact vooral om het versterken van sociale cohesie. Dit draagt bij aan een gevoel van veiligheid en verbondenheid in wijken. Voor beleggers speelt ook langetermijnwaarde een rol. Gemeenten zien social impact als middel om leefbaarheid te verbeteren.
Communityvorming is peiler
Communityvorming is een pijler van social impact. Het gaat niet alleen om fysieke ontmoetingsplekken zoals buurtkamers en binnentuinen, of buurtapps, maar ook om sociale programma’s die bewoners verbinden, zoals de kwartiermaker van BPD in Rotterdam.
Maar wat werkt en wat niet? Heijmans heeft de Universiteit Utrecht ingeschakeld om onderzoek te doen naar de succesfactoren die sociale cohesie en welzijn in nieuwbouwwijken bevorderd. Daarbij wordt gekeken naar de Maanwijk, maar ook naar een project in Ermelo waar social impact en cohesie tussen leeftijdsgroepen uitgangspunt is.
Een van de leerpunten is dat gebiedsontwikkelaars moeten opletten dat ze niet overfaciliteren.
Een van de leerpunten is dat gebiedsontwikkelaars moeten opletten dat ze niet overfaciliteren. De kans bestaat dat bewoners dan minder eigenaarschap ervaren. Dat kan leiden tot onderbenutting van de voorzieningen.
Verifieerbare voorspellingen
Meer onderzoek om verkeerde investeringen te voorkomen, is daarom hoognodig. Van der Zon: ‘Het is voor publieke subsidies en private investeringen noodzakelijk om verifieerbare voorspellingen te doen van de sociale baten van projecten. Zonder data blijft social impact een abstract begrip.’
Data is dan cruciaal. De miljoenen in het Volkshuisvestingsfonds kunnen niet worden ingezet, als de investering niet kan worden uitgelegd. Daarom is het belangrijk dat dat impact te meten is.
Parallellen met duurzaamheid
De ontwikkeling van social impact vertoont parallellen met duurzaamheid. Net zoals standaarden zoals BREEAM en GPR Gebouw duidelijkheid bieden over milieuprestaties, kan een vergelijkbaar raamwerk sociale doelstellingen meetbaar maken. Daarbij kunnen ESG-doelen houvast bieden.
Net als vergroening en duurzaamheid is social impact niet direct in geld uit te drukken. Maar is dat noodzakelijk? Het gaat ook om het binnenhalen van tenders van de gemeente en het verkopen of verhuren met waarden die voor de toekomstige bewoners van groot belang zijn.
Of, zoals een projectontwikkelaar het uitdrukt: ‘Wij willen graag winnen van andere projectontwikkelaars door het beter te doen. Waarom wordt niet veel meer gestuurd op andere waarden dan geld?’
Van der Zon wijst op een fundamenteel probleem: ‘De baten van sociale impact vallen vaak bij anderen dan de partijen die de kosten dragen. Dit belemmert investeringen vanuit fondsen die sociale impact als voorwaarde stellen.’
Tijd is daarbij een belangrijke factor. Want hoe lang moet een projectontwikkelaar omzien naar de gemeenschap? Volgens sommige ontwikkelaars lang: die hebben community managers, of huismeesters 2.0 aangesteld, om gemeenschappen in hun project duurzaam te laten groeien. Dat betekent wel iets voor de prijs.
Tijd belangrijke factor
Ook voor beleggers en banken is tijd een belangrijke factor. Die sturen op waarde en een plek waar mensen fijn wonen en er een gevoel van gemeenschap is, wordt meer waard. Al geeft de scope daarbij doorslag. Social impact heeft op Zuidas een andere toegevoegde waarde dan een nieuw woningbouwproject in de Bijlmer.
Social impact verschilt echter per gebied. Op de Zuidas kan dit een andere betekenis hebben dan bij een levensloopbestendig hofje. Ook demografische veranderingen vragen om flexibiliteit. Een wijk waar nu veel ouderen wonen, kan over enkele jaren uit gezinnen bestaan. Daarom is het cruciaal dat ruimte flexibel worden ontworpen, zo bleek tijdens de bijeenkomst.
Een oplossing om social impact te goed meten is er nog niet. Al wordt technologie steeds vaker ingezet om bewoners te betrekken. Bij Cartesius worden digitale platforms gebruikt om buurtinitiatieven te delen. Dan is het ook mogelijk om het gebruik van buurtapps en de waardering van voorzieningen en initiatieven te meten.
In projecten zoals Little C wordt bijvoorbeeld gekeken naar de tevredenheid van bewoners, het aantal georganiseerde activiteiten en het gebruik van gedeelde voorzieningen. Deze gegevens helpen om sociale cohesie beter te begrijpen en te versterken.
Data alleen is niet genoeg; het moet worden vertaald naar inzichten die beleid ondersteunen.’
Joost van der Zon noemt dit een belangrijke ontwikkeling: ‘Digitale hulpmiddelen kunnen barrières verlagen en zorgen voor meer betrokkenheid. Maar data alleen is niet genoeg; het moet worden vertaald naar inzichten die beleid ondersteunen.’
‘Social impact blijft vaak hangen bij intenties. Data-analyse biedt een objectief fundament om te beoordelen wat daadwerkelijk werkt.’ Daarbij ligt de vraag voor of het moet gaan om een uniform kader, omdat dit meer consistentie en transparantie zou bieden, of beperken te strikte regels innovatie.
‘Een flexibele aanpak is nodig’, zegt Van der Zon. ‘Elk project is uniek, maar zonder standaarden blijft social impact moeilijk meetbaar.’